市国土资源局不动产登记中心负责人张先根做客电台直播间

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信息来源:汉川电台
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发布时间:2017-11-24

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   1.主持人:节目一开始,我们来播放两段市民的录音,并请国土部门回应。我们先听市民周先生和爱人的一段录音
  【 录音:我们当时买这个房子的时候,既然买了,房子的土地应该是卖给我了,但办理土地证的时候,给我办的还是划拨,意味着再次买卖就要交税,当年买的时候土地权应该是转让给我了,结果被卖家坑了。他自己土地上做的房子,住了一套,分成几间卖了,也不叫小产权房,有土地证和房产证,照买卖成功我们应该把土地权买了,结果办的时候,他给我们办土地证写的是划拨土地性质,当时我们不知道不懂得这一行,假设我要卖出去,我就要交税,听说是五六百块钱一平米,卖的时候,我不交,买家就要交。如果这个土地是划拨变成转让那就不交钱了,当初变成转让的话。】
  主持人:请问,周先生家遇到这种情况的政策依据是怎样的?他被坑了吗?据您了解,这种因为觉得自己不懂而感觉被坑的情况,普遍吗?您有什么建议?
  张先根:
  (一)《湖北省土地管理实施办法》第三十四条规定: 1999年1月1日前以划拨方式取得的土地使用权,除属法律、法规规定可以继续划拨使用外,应当采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式按下列程序办理有偿使用手续: 
  1.土地使用者提出申请,选择有偿使用方式;   
  2.进行土地价格评估;   
  3.市、县土地行政主管部门与土地使用者签订有偿使用合同;   
  4.县以上人民政府审批;   
  5.登记发证。
  (二)1999年至2013年期间,我市个人住宅用地转让实际操作中,仅有城区少部分居民办理转移登记手续时根据土地使用者(买方)的申请,选择办理了有偿使用出让手续,补缴了土地出让金,大部份的转让仍然保留了划拨性质。
  (三)2014年1月1日起,我市结合周边县市具体操作和实际情况,在全市辖区范围内,划拨土地使用权管理施行以下规定:以划拨方式取得土地使用权的,转让(包括买卖、交换、赠与等方式)房地产时,应当按照有关规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
  根据周先生的录音,说的不是很清楚,我们无法判断周先生买卖房屋时间及房屋所在的乡镇,如果上面的答复有不满意的地方,请携带相关资料到我局具体咨询。

  2.主持人:下面我们听听下一位听众有什么要问的
  【录音:我有两个问题请问土地局长,我老家的征地占用补偿,到村里的是多少钱,落实到农户手上的和国家标准还有其他对方对比,好像很不公平,弄得现在湾子里村干部和村民关系非常僵,老百姓觉得政策蛮不透明,到底我们现在补偿标准是几多?或者说政策有变动,现在的标准是麽样的?还有一个问题就是,现在都兴不动产证,说是房产证和土地证都要有,才能办。现在房子私下交易可以成交,但是真要办证的时候,土地证不动产证办不出来,正常的合法的房屋交易不能进行,老百姓到底应该怎么做?】
  主持人:两个问题,请嘉宾解答。
  张先根:关于征地补偿的问题,我市严格落实《湖北省人民政府关于进一步加强征地管理切实保护被征地农民合法权益的通知》(鄂政发[2005]11号)和《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(鄂政发〔2014〕12号 ),征地补偿标准因地类和区域不同征地补偿标准有所区别,您可以上网查询一下这两个文件,可以查询到相关补偿标准。
  土地信息是不动产登记平台和数据库的基本要求。根据《不动产登记暂行条例》第二十三条规定,国土资源部已建立统一的不动产登记信息管理基础平台,实行国家、省、市、县四级联网。不动产登记信息平台在进行不动产登记时需先录入土地信息(宗地数据、电子坐标),再将房屋信息录入,才能生成不动产登记单元号(即幢落宗、户落幢),只有将土地、房屋等不动产信息录入到不动产信息数据库后方能进行不动产登记,没有合法的土地权属来源和与建筑物相关联的土地数据信息录入是无法进行登记的。针对这类问题我们的解决办法是:按照房地一体登记原则,对拥有合法的土地使用权且已完成相关验收备案手续,具备土地分割条件的开发项目,但业主尚未办理分户土地证的,如申请办理不动产登记业务,我局登记中心先依据其商品房销售合同或房屋转移合同及相关税费证明,按不动产转移登记流程,将土地信息从开发商直接过渡到现业主,补齐土地信息后,收回其房产证,为业主换发不动产权证书,再根据其申请办理不动产转移或抵押登记。

  3.主持人:为何要进行不动产登记?
  张先根:解决分散登记问题,保障交易安全。长期以来,产权登记在我国常被看作行政机关所享有的行政管理职权,而忽视了其物权公示的属性,这就造成了登记机构设置与行政机关职能合一。多个行政机关负责对不同的不动产加以管理,由此形成了分散登记的现象,如土地由土地管理部门管理,建设用地使用权登记也在土地管理部门进行;房屋由城建部门管理,产权登记也在该部门进行。分散登记不仅影响信息的全面公开,而且很容易诱发欺诈行为,影响交易安全。
  4.主持人:不进行不动产登记有何后果?
  张先根:非强制性,但不登记严重影响交易安全。根据《物权法》的有关规定,没有要求对不动产权利进行强制登记。但如果权利人不登记,其不动产交易安全将受到严重影响,也容易发生权属纠纷。作为不动产统一登记的核心内容,簿证统一后,物权变动情况才能统一规范反映,物权才能得到统一的严格保护。簿证不统一,就可能出现一房、一地多卖,产生交易风险。因此,从保护权利人物权的角度,《物权法》规定了依申请登记。
  不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。此前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

  5.主持人:房产证与不动产证有何区别?
  张先根:信息“升级”:新增唯一代码“不动产单元号”等。
不动产证上除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证内容外,还增加了镭射区(防伪镭射标签)、不动产单元号、使用期限等内容。不动产单元号具有唯一代码,相当于证书记录的不动产在全国范围内唯一的“身份证号”,通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息。与此相比,房产证的内页内容仅包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。
  6.主持人:现在的房产证等产权证必须要换吗?
  张先根:“不变不换”:新证旧证都具法律效力。按照国家“不变不换”的原则,现有各类不动产权证书继续有效,权利不变动,证书不更换。也就是说,旧证、新证同时都具有法律效力。但新购房屋等不动产并首次办理产权证,申请办理产权变更登记、转移登记等手续的市民,将逐步换发新的不动产证。农村土地承包经营权登记按照国家规定予以5年过渡期。

  7.主持人:不动产登记人人可查吗?
  张先根:国家实行不动产登记资料依法查询制度。关于查询主体,按照《物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规的规定,只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料。可见,法律将自然人的查询主体限定为权利人和利害关系人。权利人指的是不动产权的所有人,如房子是自己的,就可以申请查询自己名下的房产情况。若房子抵押给银行,那么银行作为抵押权人,凭借抵押登记也有权查询登记资料。利害关系人是指和不动产所有者有直接关系者,比如夫妻等。在一些债务纠纷中,债权人也可以凭借人民法院的补充证据材料通知书,自行或委托律师事务所查询债务人名下的已确权房产情况。市不动产登记中心依法免费提供不动产登记信息社会查询服务。
  8.主持人:不动产登记的程序是什么,有哪些类型?
  张先根:不动产登记,通常按照申请、受理、审核、登簿、缮证等程序来进行。不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等8种类型。

  9. 主持人:申请不动产登记应提交哪些材料?
  张先根:《不动产登记暂行条例》第16条规定申请人应当提交的材料包括:“(一)登记申请书;(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;(五)与他人利害关系的说明材料;(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
  按照上述规定,当事人申请登记,需要提交的主要是四类材料:
  1.启动不动产登记程序的材料,一般是登记申请书,少数情况下是嘱托机关的嘱托文书,如人民法院的协助执行通知书等;
  2.不动产登记当事人的身份证明材料,如申请人的身份证或者营业执照或者机构代码证等,当事人委托的,则需要授权委托书等;
  3.不动产的自然状况的证明材料,主要是用以证明不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
  4.不动产的权利状况的证明材料,主要是证明不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况等。

  10. 主持人: 在不动产登记中,特别是涉及家庭购买不动产后,在申请登记时哪些登记需要当事人双方申请,哪些可以由当事人单方申请?
  张先根:根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的规定,我国实行的是依申请登记原则,即不动产登记应当依照当事人的申请进行,也就是说,只有当事人到不动产登记机构进行申请,登记机构才会依法进行登记。即登记决定不动产物权的设立、变更、转让和消灭是否生效,亦即不动产物权的各项变动都必须登记,不登记不生效。因此,如果权利人不进行不动产登记,其不动产交易安全将会受到严重影响,同时,也容易发生权属纠纷。

  11. 主持人:签订了房屋买卖合同而未进行不动产登记的,其权利效力如何?
  张先根:根据《物权法》第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。可见,签订房屋买卖合同之后,无论是否办理不动产登记,都不影响该合同本身的效力。但是,房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。合同效力的判断主要依据《合同法》,合同生效后,签订合同的当事人应当履行合同约定的义务,买方有义务按约定支付价款,卖方有义务协助买方及时到不动产登记机构办理转移登记。但是,买卖合同本身并不能产生物权效力,也就是说,合同生效不等于所有权变动,还需要办理不动产登记,才产生物权变动的法律效果。

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